先见之明 - 买房也有方法论

限购了，买房的机会弥足珍贵。对于首置刚需、改善型刚需及投资购房等不同类型的购房者，需求也出现了改变。因此，如何在限购下买套好房，成了当前不少购房者头疼的问题。用对方法买对房，居周刊尽力支招为各种不同需求的购房者提供购房方法，以供参考。

方法1
新盘上市不错过
案例：购房者朱先生深有体会。早在去年5月，城南一个新盘打出低于周边楼盘的价格上市，经过计算，在他买房预算内，当时赶紧出手。楼盘首开他就买到了自己喜欢的户型，买到后对比周边房价，的确比较实惠。而一同跟自己去看房的朋友，犹豫不定，房价上涨后，到现在都还没有买到合适的房子。

支招：在限购之下，不少开发商为了资金的周转，会选择低开的营销模式。大多数新盘为了后期销售，首次开盘一般都走低开的模式营造热销氛围，购房者不如盯准新盘，抄底楼盘首期低价房。而且新盘一般产品丰富，选择也更多。要想顺利抢到新盘低价房，购房者要提早多问、多比较。购房者覃先生在这方面很有经验，他认为，各个新盘亮相蓄势往往会有较长的时间，提早关注可以深入了解楼盘产品情况。经过多方打听项目价格，多比较同类产品，真正做到在新盘中买到优惠优质房源。

方法2
碰到优惠不犹豫
案例：“红日·江山团购价4688~5688元/平方米，这个价格很实惠，我跟妻子看中后就下定了。”马先生直言，他们是属于在限购期间赶上优惠而买婚房的购房者。马先生说，2009年初时就有不少楼盘很优惠，当时由于比较犹豫错过了买房机会，这次他抓住机会，没再犹豫。

支招：大多购房者都有“买涨不买跌”的心理，指望着抄底，但理性的购房者会按照自己的实际需求出手。在限购的压力下，有些楼盘已经推出力度不小的优惠，如天池山购四房及四房以上送车位一个，龙胤·当归8.3折预约，振宁·现代鲁班最高优惠达8万元/套，锦秀豪庭购买可获得高达5万元/套的优惠，龙光·普罗旺斯在每套减3万~4万元之后，一次性付款9.5折……在众多的优惠中，购房者可根据自己的需求，选择适合自己的优惠买房。此外，购房者要擦亮双眼，学会对比上期历史价格，扣除折扣看单价的变化，以辨别是否真正让利。

方法3
量力而行不盲目
案例：月平均工资为5000元的陈先生终于买房了，虽然面积不大，但对于单身的他来说已经足够了。在南宁工作3年，攒够了近10万元的首付。一开始家人劝他买小三房，这样以后成家也不用再换房子。但由于资金有限，考虑到以后的月供压力及生活成本，他在银海大道一个楼盘买了单间。楼盘周边有到单位的直达公交车，生活配套也较为成熟。既满足了他目前的需求，又控制了总价。

支招：刚性需求在自己能力范围内买房都是合适的，即使是在“限购令”下。首次置业，买房不仅要考虑到生活的舒适性、房子的实用性，还要考虑自己的承受能力。虽说现在限购之下，不少人倡导一步到位，有些购房者会强求一步到位，但一步到位也要看自己的能力。要根据房屋月供款与税前月总收入的比率来看，一般月供款不应超过月总收入的25%~30%，高于这个比率，就先买个小房过渡，等资金积累到一定的程度，然后再换大房，这样也不失为一种好的置业计划。

方法4
一步到位看长远
案例：“如今政策越来越严了，以后买二套房压力会更大。反正是自己住，干脆买个大户型，省得以后小房换大房的麻烦。”在恒大·苹果园看房的莫先生表示，虽然当前买房只有他跟妻子两人居住，但考虑到以后会有小孩，父母偶尔会来南宁小住，最后决定一步到位买三房。在这种情况下，这类首次置业者往往会追求一步到位买大房。

支招：“限购令”给首次置业人群的买房目标带来了变化，因考虑到未来换房买二套房的首付压力和利率问题，这类人群大多考虑干脆一步到位。但一步到位也要慎重考虑，按照总价选择适合自己的户型和地段。一般一步到位总房款较高，多在66万~85万元这个总价区间，这样的总价既能买到高档区域的100~110平方米的舒适两房和实用三房，也能买到新兴区域的130多平方米的舒适三房，还能买到城郊140~160平方米的四房和五房，甚至是160平方米以上的楼中楼。

限购大棒之下，随便买房的时代已经一去不复返。在这样的背景下，该如何买房，买房有什么诀窍？这正是本期要解决的。打好限购下的买房反击战，为你建言献策。

限购了，买房的机会弥足珍贵。对于首置刚需、改善型刚需及投资购房等不同类型的购房者，需求也出现了改变。因此，如何在限购下买套好房，成了当前不少购房者头疼的问题。用对方法买对房，居周刊尽力支招为各种不同需求的购房者提供购房方法，以供参考。

方法1
新盘上市不错过
案例：购房者朱先生深有体会。早在去年5月，城南一个新盘打出低于周边楼盘的价格上市，经过计算，在他买房预算内，当时赶紧出手。楼盘首开他就买到了自己喜欢的户型，买到后对比周边房价，的确比较实惠。而一同跟自己去看房的朋友，犹豫不定，房价上涨后，到现在都还没有买到合适的房子。
支招：在限购之下，不少开发商为了资金的周转，会选择低开的营销模式。大多数新盘为了后期销售，首次开盘一般都走低开的模式营造热销氛围，购房者不如盯准新盘，抄底楼盘首期低价房。而且新盘一般产品丰富，选择也更多。要想顺利抢到新盘低价房，购房者要提早多问、多比较。购房者覃先生在这方面很有经验，他认为，各个新盘亮相蓄势往往会有较长的时间，提早关注可以深入了解楼盘产品情况。经过多方打听项目价格，多比较同类产品，真正做到在新盘中买到优惠优质房源。

方法2
碰到优惠不犹豫
案例：“红日·江山团购价4688~5688元/平方米，这个价格很实惠，我跟妻子看中后就下定了。”马先生直言，他们是属于在限购期间赶上优惠而买婚房的购房者。马先生说，2009年初时就有不少楼盘很优惠，当时由于比较犹豫错过了买房机会，这次他抓住机会，没再犹豫。

支招：大多购房者都有“买涨不买跌”的心理，指望着抄底，但理性的购房者会按照自己的实际需求出手。在限购的压力下，有些楼盘已经推出力度不小的优惠，如天池山购四房及四房以上送车位一个，龙胤·当归8.3折预约，振宁·现代鲁班最高优惠达8万元/套，锦秀豪庭购买可获得高达5万元/套的优惠，龙光·普罗旺斯在每套减3万~4万元之后，一次性付款9.5折……在众多的优惠中，购房者可根据自己的需求，选择适合自己的优惠买房。此外，购房者要擦亮双眼，学会对比上期历史价格，扣除折扣看单价的变化，以辨别是否真正让利。

方法3
量力而行不盲目
案例：月平均工资为5000元的陈先生终于买房了，虽然面积不大，但对于单身的他来说已经足够了。在南宁工作3年，攒够了近10万元的首付。一开始家人劝他买小三房，这样以后成家也不用再换房子。但由于资金有限，考虑到以后的月供压力及生活成本，他在银海大道一个楼盘买了单间。楼盘周边有到单位的直达公交车，生活配套也较为成熟。既满足了他目前的需求，又控制了总价。

支招：刚性需求在自己能力范围内买房都是合适的，即使是在“限购令”下。首次置业，买房不仅要考虑到生活的舒适性、房子的实用性，还要考虑自己的承受能力。虽说现在限购之下，不少人倡导一步到位，有些购房者会强求一步到位，但一步到位也要看自己的能力。要根据房屋月供款与税前月总收入的比率来看，一般月供款不应超过月总收入的25%~30%，高于这个比率，就先买个小房过渡，等资金积累到一定的程度，然后再换大房，这样也不失为一种好的置业计划。

方法4
一步到位看长远
案例：“如今政策越来越严了，以后买二套房压力会更大。反正是自己住，干脆买个大户型，省得以后小房换大房的麻烦。”在恒大·苹果园看房的莫先生表示，虽然当前买房只有他跟妻子两人居住，但考虑到以后会有小孩，父母偶尔会来南宁小住，最后决定一步到位买三房。在这种情况下，这类首次置业者往往会追求一步到位买大房。

支招：“限购令”给首次置业人群的买房目标带来了变化，因考虑到未来换房买二套房的首付压力和利率问题，这类人群大多考虑干脆一步到位。但一步到位也要慎重考虑，按照总价选择适合自己的户型和地段。一般一步到位总房款较高，多在66万~85万元这个总价区间，这样的总价既能买到高档区域的100~110平方米的舒适两房和实用三房，也能买到新兴区域的130多平方米的舒适三房，还能买到城郊140~160平方米的四房和五房，甚至是160平方米以上的楼中楼。

限购大棒之下，随便买房的时代已经一去不复返。在这样的背景下，该如何买房，买房有什么诀窍？这正是本期要解决的。打好限购下的买房反击战，为你建言献策。

方法5
卖了再买一样行
案例：购房者王先生目前名下共有两套房产，其中有1套是市中心的房改房，还有一套位于江南区的120平方米左右的商品房。“现在有个流行词叫“终极置业”，就是去买一套房子让自己住一辈子，周边各项配套和休闲娱乐设施都很完备，环境优美。王先生说：”我打算在凤岭北找一个大社区，买一套面积在150~160平方米的新房。我想好了，可以把1套房改房卖掉，这样一来我就只有一套房了，而且也有了购房资金。”

支招：限购令限的只是名下的房产套数，卖旧买新可以规避制约。南宁限购令是按照家庭目前实际拥有的房产来认定的。若已将房产出售，不在该家庭名下，就可再新购房，但机会只有一次，不过这也照顾到了部分改善型需求的家庭。对于一些已有两套房及以上住宅，但还想改善居住的市民来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是一个比较好的做法。

方法6
本地不行就出城
案例：作为改善型兼顾投资者的郭女士，她买房的意向很明确，对买房区域、价格考虑都比较理想。她告诉记者，虽然经过几年的资金积累，手头有些松，但她还是将买房区域锁定在价格相对低的市郊。“即便在市中心买房我们也能对付，但关键是不一定能满足我们的换房需求，最主要的是不能一下把钱全部花光，小孩上学、老人养老等家庭费用都等着我们。”根据他们的实际情况，他们确定在仙葫、五象新区等价值洼地买房，这些区域价格基本在“5”字头，周边环境也不错。

支招：作为改善买房，手头资金相对刚需购房者稍微宽松，但买房也不能马虎。在买房前，要为自己做一份详细的预算，根据自己的实际能力，到相应的价位区域看房子。市中心总价和月供压力太大，可到近郊看看。现在南宁市化城市建设进程日益加快，可选择一些目前市政规划比较先进的潜力区域。南宁限购了，南宁周边其他城市没有限购，如北部湾其他城市如钦州、北海和防城港，未来发展潜力巨大，也可以成为南宁人买房的另一种途径。

方法7
投资增值转商业
案例：限购实施后，李先生被“限”了。正当他为资金保值找出路时，一位朋友告诉他另外一种投资渠道——买商铺。李先生的朋友去年7月在一大型小区以总价70.5万元买下了一间面积47平方米的临街商铺，采用银行按揭，首付款35万元，剩下做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生的朋友将铺面出租给某保健用品商，首年租金4300元/月，投资回报7.3%。最近，该盘再次推出一批商铺，均价已上升到2.6万元/平方米。

支招：限购下，为了保证资金链的正常运转，不少楼盘计划提前推出商铺，如红日·江山、骋望·怡璟湾、同人·学府大道等楼盘近期均有发售商铺的计划。据记者了解，这些楼盘之前并无商铺发售计划，临时推出商铺“突围”。此时开发商推出商铺，也正是被限投资者的机会，投资者可以把资金向商业转移，在众多的商铺中可以有更多的机会选择适合自己的铺面。
(记者 谢灵玲)